年薪10万，存款20万，已经有一套房产。如何突破个人贷款能力限制，快速搭建2－3套房产投资组合，同时还能享受个人土地税的优惠呢？
大家好，我是XIN Mortgage的William。联合财务规划师Frank以及我们合作的20+会计师团队，分享XIN智囊团合作的真实客户案例，帮你打开贷款策略规划的新格局。
客人是一位30岁不到的单身青年，目前在父母家居住，有一套价值90万的投资房，46万贷款固定在1.99%。他计划跨州投资租金回报在5%以上的house，价格区间在5，60万。目标在未来五年内可以拥有4－5套房产投资组合。找我们咨询之前，银行的贷款经理已经告诉他最多只能借到26万左右。
这里先插播一条知识点给大家：如果你还有贷款在很低的固定利率的话，在本银行可以获得的贷款额度要比在其他银行可获得的贷款额度差很多，具体原因我就不在这解释了，碰到类似情况找Broker咨询就对了。
经过XIN智囊团专家组和客户对于投资计划，风险控制以及退出机制等话题的的深入讨论和沟通之后，我们最终给出的方案如下：按照客人的实际贷款能力确定投资房目标房价上限为50万。先在目前贷款银行套现足够的资金，用于支付下一套房产的首付，印花税以及其他支出，并且选择只还利息的还款方式缓解现金流压力。考虑到个人土地税豁免额度等因素，决定成立Unit Trust而不是Family Trust来持有将来的投资物业，同时设立Corporate Trustee而不是Individual Trustee来获得“无限贷”这个属性。然后在其他主流银行申请相应的投资房贷款额度，同样选择IO的还款方式，确保预计租金收入可以负担所有的利息支出和其他持有成本。
完成以上第一套投资房产的搭建之后呢，只需要通过出具会计信，证明这个持有投资物业的unit trust可以负担自己负债，就可以完全不用再考虑上面新增的贷款，这样就又可以重新获得当时的贷款额度，再结合客人手上的存款，重复以上的贷款策略就可以马上搭建第二套50万左右的投资房产啦。
如果今天的内容对你有所启发，欢迎点赞关注我的频道，带你了解不同的贷款策略规划方案，我是William，我们下期再见。
William – XIN Mortgage 创始人
曾是世界500强企业银行系统构架师，2015年毅然放弃IT行业选择贷款行业，并创立贷款经纪公司XIN Mortgage至今，带领公司迅速成长。
