前言
如果您要出售房屋或公寓，首先要做的就是准备一份销售合同。根据新南威尔士州法律，在未签订适当合同的情况下将房屋推向市场属于违法行为，可能会被处以罚款。
一. 销售合同中需要包括哪些内容
法律规定，所有卖方必须在销售合同中包含某些信息，还必须对所售房产做出某些承诺（法律上称为 “保证”）。这些义务被称为 “卖方披露要求”。
您可能需要在合同中包含的最常见文件有：
- 分区证书。这是由地方议会签发的，显示了规划控制和其他可能影响房产的事项，如任何拟议的道路拓宽
- 排水系统图。该图显示任何下水管道的位置
- 确认您拥有房产所有权的产权调查表
- 任何设立地役权、通行权、限制或契约的文件副本
- 任何游泳池的合规或不合规证明
- 房产是否欠缴地税的证明。
您还应与律师讨论是否应包括以下内容：
- 鉴定调查
- 建筑证书，以及
- 房主保证保险证书
二. 如果我出售的是分层产权房（公寓）怎么办？
新南威尔士州的大多数公寓都有分层产权（strata title）。如果您出售的是分层产权房产，您还需要提供:
- 地段和公共财产的房产证副本
- 显示该地段的分层图副本
- 影响分层计划的附则副本。
您还应告知您的律师是否已征收或可能征收任何特别税费。
三. 我被视为对房产做出了哪些保证？
除非销售合同中包含另有说明的具体信息，否则您将房产推向市场即被视为您已对房产做出了一系列承诺。这些承诺包括:
- 土地不受任何 “不利影响”（主要是指可能影响土地的政府提案）
- 土地上没有排水系统图中未显示的下水道
- 分区证明准确反映了合同
- 签订之日的土地分区情况
四. 如果合同不符合要求会怎样？
如果您没有遵守 “卖方披露要求”，而事实证明房产存在问题，买方可以取消销售合同，在这种情况下，您也必须退还他们的定金。如果您已经购买了新房，这种情况可能会非常严重。
五. 我应该在合同中使用标准条款还是定制条款
任何销售合同中的许多条款都是标准条款，这意味着这些条款已经使用了很长时间，通常被认为对卖方和买方都是公平的。您不一定要在合同中包含所有这些标准条款，尤其是如果它们不能反映您的需求或您出售的房产。
您的律师将确保销售合同不仅符合法律要求，而且符合您的最佳利益。也就是说，任何买方都有可能希望就其购买的某些条款进行谈判。例如，如果他们同时也在卖房，他们可能会想要比正常情况下更长或更短的交割期。
或者，他们可能希望确保某些物品（如百叶窗）被列为 “固定装置”。
您的律师将继续与买方律师协商，确保您仍然按照自己的条件出售房屋。这将包括确定 “结算 “出售的时间，也就是向您支付欠款的时间。
六. 私人协议出售与拍卖出售
新南威尔士州的许多房产都以私人协议方式出售。在这种方式下，您会公布您希望出售房产的金额，然后与任何潜在买家协商最终价格。
如果您选择以拍卖方式出售房产，合同中将不包括 “冷静期”。相反，如果房产已 “上市”（即已达到您的底价），且拍卖槌已落下，则中标者必须完成购买（当然，除非销售合同存在严重问题）。
七. “冷静期 “如何起作用？
冷静期让买家有机会在出价的情绪消退后，考虑是否真的要签订合约（这也让他们有机会在签订合约前进行建筑和害虫检查）。
如果潜在买家在冷静期内退出，通常只会损失 0.25% 的购房款。
您可以要求买方放弃冷却期，特别是如果他们有代理律师并已完成调查和检查。
