在澳洲,婚姻关系破裂,我可以阻止对方卖房吗?

房屋售卖禁令

前言

家庭关系破裂往往会伴随财产分割的争议。在家庭关系破裂时,如果房产只登记在当事人伴侣的名下,那么当事人可以阻止对方卖掉房产吗?

有可能的!当事人有可能通过在该房产上登记禁卖令(caveat)的方式,阻止对方在未经当事人同意的情况下,出售该房产。


情况一:房产只登记在夫妻/同居关系的一方名下


无论当事人是已经结婚还是有事实上的同居关系,大多数伴侣对他们共同生活的房产都可能拥有权益。尽管如此,当事人的名字可能并没有出现在房产证上。常见的原因包括

● 当事人的伴侣在结婚或者进入同居关系之前就购买了有关房产;
● 当事人的伴侣可能从其亲戚那里继承了有关房产;或者
● 当事人和当事人的伴侣考虑到某些因素(例如:税务,资产保护等等),共同同意将房产登记在一个人名下。

在这些情况下,当事人有可能通过登记禁卖令的方式阻止对方在家庭纠纷得到解决以前卖掉有关房产。如果当事人不采取行动,那么对方是有可能在当事人不同意或者不知情的情况下卖掉有关房产的。

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因此,如果房产只在配偶双方一人名下, 那么,根据情况,登记禁卖令可能是明智的选择,因为此举可以确保财产不会在另一方不知情的情况下出售或抵押。

什么是禁卖令?
禁卖令是一种可以登记在房产证上的法律通知。在拉丁文中,“Caveat”的文义是“让他知道”(let him beware)。一般而言,当禁卖令登记在房产证上时,该房产被禁止出售、转让或者抵押,直到禁卖令被移除为止。


什么是禁卖令权益?
caveatable interest

我有禁卖令权益吗?


首先,如果要登记禁卖令,那么当事人需要拥有禁卖令权益。当事人与其伴侣存在婚姻关系或者同居关系本身并不能够证明当事人对有关房产拥有禁卖令权益。

然而,在家庭法关系中,当事人可以通过其他方式建构并拥有禁卖令权益。最常见的方式是通过证明当事人在家庭关系中对有关房产的 “购置、改善和维护 “做出过 “经济贡献和/或非经济贡献”。

在家庭关系中,当事人可能通过支付贷款对该房产做出了经济贡献。或者,当事人可能对房产做了装修或者修缮。如果当事人的名字没有出现在房产证上,那么这些贡献将不会反映在房产证上,由此当事人便有可能对该套房产拥有了衡平法上的权益,具体而言这里即为禁卖令权益。

除了经济贡献以外,当事人的非经济贡献也可能建构禁卖令权益,比如花大量时间精力照顾孩子,做全职家庭主妇等等。

如果当事人意识到前配偶或伴侣正在考虑出售,或正在出售或抵押任何其认为可能拥有禁卖令权益的不动产,而当事人不是该房产所有权证书上登记的合法所有人,那么当事人应该考虑寻求紧急法律咨询,以了解保护自己在该财产中的利益的选择。


登记禁卖令有什么风险存在吗?


登记禁卖令是存在一定风险的。比如,当事人本身并没有禁卖令权益,却在房产上登记了禁卖令,造成了房产所有人的经济损失。如果出现这种情况,那么房产所有人可以依法向当事人提起法律程序,追究当事人的责任。

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禁卖令一旦登记,登记禁卖令的通知将会被寄给房产所有人。在房产所有人收到通知以后,他/她可能会向当事人发出通知,要求当事人启动有关法庭程序。

如果该通知送达当事人,那么当事人必须
● 在14天内启动法庭程序
● 在通知送达后的14天内,通知产权局注册官(Titles Office Registrar),诉讼程序已经开始。

除非在14天的时间内完成,否则禁卖令将失效。
如果没有送达通知,除非诉讼程序已经开始并通知了注册官,否则禁卖令在提交三个月后仍将面临失效。

需要注意的是,当事人不应错过禁卖令的有关最后期限的规定,因为当事人不能以相同或基本相同的理由提出另一个禁卖令。

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John Wu - 吴瀚律师
新州最高法院注册律师,法律博士,主要业务领域包括家庭法,房产过户,民商事诉讼和刑事诉讼。吴瀚律师在家庭法方面拥有丰富的经验,特别擅长解决家庭财产分割问题,婚前/婚中/婚后财产协议的起草,以及处理离婚与抚养权有关的家庭法问题。

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