前言
在澳洲,列入古迹名录的房屋(Heritage-listed homes)通常充满了美感和特色,就像郊区街道上的小小时光隧道,让路人得以一窥澳大利亚的过去,一个我们还未出生的时代。列入遗产名录的房产虽然美丽且值得保护,但如果业主选择购买,则必须遵守一系列的规章制度。尽管这些房屋的古老和浪漫特征是其价值所在,不过,您在拥有或出售列入古迹名录的房产时,应了解其中涉及的法律障碍。
一、什么是古迹保护?
如果房屋被列入州古迹登记册,则该房屋会被视为对新南威尔士州具有历史意义。悉尼的许多议会区,如Ku-ring-gai和Hunters Hill,因其建筑或文化价值而被列入古迹名录的房屋比比皆是。如需了解您的住宅或您附近的住宅是否被列入古迹名录,可点击此处搜索新南威尔士州古迹数据库:https://www.environment.nsw.gov.au/topics/heritage
古迹保护区(Heritage Conservation Area )则是保护整个区域、建筑群或街景,这些区域、建筑群或街景往往具有独特历史的价值和特征。因此区域内政府对建筑物的原本用途、建筑材料的完整性往往会做出严格详细的规定。例如,兰德威克(Randwick)的 “The Spot “就是一个估计保护区,因为其强烈的历史色彩可追溯到其作为小型商业中心内的 “Irishtown “的起源,其特色建筑包括丽兹剧院(Ritz Theatre)。
历史意义和显著的建筑结构,包括独特的细节和工艺,是吸引许多买家购买列入古迹名录的房屋的原因。根据房屋类型的不同,人们可能会为受保护的特殊风格支付更高的价格。例如,现代主义经典建筑和维多利亚式建筑的拥护者会积极追捧这些房屋,并愿意支付高价。
被列入古迹名录的业主可以放心,他们知道隔壁不会随意建造大型公寓楼或多层停车场,因为这些业主的邻里关系和隐私受到保护。此外,为了补偿古迹物业所涉及的部分维护成本,业主可能有资格获得市政费和地税的减免,不过这需要通过新南威尔士州文物局进行申请。
二、 翻新列入古迹名录的房产
尽管古迹房产具有良好的结构完整性和历史价值,但如果业主希望翻新其房产,古迹保护和HCA可能会带来很多问题。古迹保护具有限制性,业主会发现自己面临特别限制,而如果他们的房产未被列入古迹名录,这些限制是不存在的。1977年《古迹法》(新南威尔士州)中包含的限制包括以下条款:
您可以通过安装新设备或维修使列入古迹名录的房产 “适合居住”: 您可以进行设备安装或类似的调整,使房屋适合现代生活,但前提是不影响房产的原貌。古迹房产的所有者有义务确保达到最低维护和维修标准。其他改动需要向当地议会(local council)或直接向古迹委员会(Heritage Council)提交综合开发申请。一般来说,提交申请后,业主可以安装现代厨房或浴室,但必须保留房屋结构和街道立面。
应急基金: 老房子确实有可能出现隐藏的结构性损坏或其他不愉快的发现。建议您保留一笔紧急维修基金,以便进行必要的维修。业主可通过新南威尔士州古迹局(Heritage NSW)申请最高达10,000澳元的紧急工程补助金,以解决在自然灾害或紧急事件中造成的损坏,或与古迹利益直接相关的工程。
三、 评估列入古迹名录的房产
由于上述限制/规定,有人担心古迹列名会导致土地价值降低,因为潜在买家将无法扩建或改建房屋。列入古迹名录也会阻碍现有业主进行改建或翻新,而这些改建或翻新可能会显著提高房产的价值。
由于修复和修缮的风险和成本较高,列入古迹名录的房屋通常需要支付更高的保险费。为确保您的房屋不被低保,可能需要购买专业保险。
同样重要的是要注意,古迹估价是基于土地的现有用途,而不是其划定的发展潜力。例如,一栋房屋将作为住宅进行估价,即使该房产位于商业区。然而,生产力委员会(Productivity Commission)最近的一项研究发现,悉尼北岸(North Shore)的古迹列名可使房屋的市场价值增加12%。
四、 我能对古迹房做什么,不能做什么?
在澳大利亚,各州、议会关于翻新和维护列入遗产名录的房产的规定和条例各不相同,因此在开始施工之前,您需要向当地议会咨询对房产进行施工的有关政策。
1.能做什么?
一般来说,您可以对列入遗产名录的房产进行 “宜居 “改造。这意味着您可以安装电话线、网络连接、火灾报警器等设施,并重新布设需要修理或调整的电线,使其适合现代生活。
- 您可以安装新的灯具和其他装置
只要不影响或破坏原有外观,尤其是华丽的天花板,您可以安装新的灯具。
- 维修
一般来说,您可以铺设新的铜管和更换排水槽,但对材料可能会有具体限制。损坏的窗户只能用同一时代风格的窗户替换,因此您需要请细木工定制一个符合当时风格的窗户。
您可以通过拆除任何非原装窗户来打开封闭的原始露台,也可以拆除磨损严重的瓷砖和栏杆。
- 更新厨房和浴室
一般来说,列入遗产名录的房产的所有者被允许装修适合现代生活方式的现代厨房和浴室。您可以安装防溅板、更换瓷砖、新台面和新设备。
2.不能做什么?
- 不能改变原有结构
在获得相应许可后,您可以翻新列入遗产名录的房产的向后的房间,但必须保留前面几个房间的原有结构。
- 不能改变街道立面
被列入遗产名录的房产从街道上看的外观通常必须自上而下地保留下来,无论该房产的所有者是谁。但是,您可以在建筑物的背面进行加建。