前言
澳洲政府在 2023 年 12 月 13 日发布的年中经济和财政展望报告中宣布了以下变化:
自 2025 年 1 月 1 日起,外国居民资本收益预扣税(FRCGW)税率将:
从 12.5% 提高到 15%;以及
预扣门槛将从 750,000 澳元降至 0 澳元。
一、什么是 FRCGW?
外国居民资本收益预扣税(FRCGW)适用于根据 2016 年 7 月 1 日起签订买卖合同交易某些应税财产的卖家。
目前,FRCGW 税率为12.5%。它适用于合同价格为 750,000 澳元或以上的不动产交易。
避免预扣税款
澳大利亚卖家可在结算前向买家提供清税证明以避免买家预扣 12.5% 的税款:
对于澳大利亚不动产,从ATO这里获得的清税证明(clearance certificate)
出售不动产的澳大利亚卖家需要在交割前获得ATO出具的清税证明,以确保他们不会承担 12.5% 的非最终预扣税款(为避免可能出现的交割延迟,卖家应尽早填写并向ATO提交表格,因为处理时间可能长达 28 天)–清税证明申请可在签订销售合同前提交
就 FRCGW 而言,卖家如果是澳大利亚税务居民,但在结算前未获得清税证明,则被视为外国居民。他们需要提交所得税申报表,并申请预扣税款抵免。外国居民资本收益的预扣税款抵免适用于签订合同的年份。因此,卖家可能需要一段时间才能提交所得税申报表,申报资本收益,接受评估,然后获得预扣金额的抵免。
外国居民卖家可申请变更预扣税率,或声明会员权益(membership interests)不属于间接的澳大利亚不动产权益,因此无需预扣税款。
二、FRCGW适用于以下资产类型
不动产
市场价值为 750,000 澳元或以上的应税澳大利亚不动产, 包括空置土地、建筑物、住宅和商业地产;采矿权、采石权或探矿权(材料位于澳大利亚境内);澳大利亚不动产的租约(如果已为租约的授予支付了租约金)
三、卖家何时被视为外国居民
在以下情况下,卖家被视为外国居民:
卖家没有在结算时向买家提供以下有效文件:
- 卖家未在结算时向买家提供有效的清税证明(如果他们出售的资产需要提供清税证明以避免预扣税款)。或者
- 卖家声明 (vendor declaration)。
四、清税证明
清税证明为购买者提供了预扣税款义务的确定性。在涉及应税澳大利亚不动产的交易中,如果市值达到或超过 750,000 澳元,除非卖家向买家出示ATO出具的清税证明,否则买家必须预扣购买价的 12.5%。为避免结算可能出现的延误,请至少在需要前28 天在线申请清税证明。
卖家有责任获得清税证明,并在结算时或结算前提供给买家。为避免意外延误,并确保证书在交给买家时有效,卖家应在销售过程中尽早通过在线表格申请清税证书。如果没有其他例外情况,买家必须预扣 750,000 澳元以上交易购买价的 12.5%。如果卖家在结算时或结算前未向买家提供清税证明,则需要提交合同签订当年的所得税申报表,并申请 FRCGW 扣款。卖家可能需要数月时间才能提交所得税申报表,以申报资本收益并申请任何可用的抵免。如果出售房产无需缴纳资本利得税(例如,该房产是他们的主要居所,或出售该房产时出现了资本损失),且没有应缴税款,则预扣款将全额退还。