说到增值税，那就买多少钱，卖了多钱，转的就算增值呗，这么简单的道理，在实际操作的时候却复杂了几百倍。
大家好我是财务Frank， 增值税，Capital Gain Tax， CGT，随便这么叫都可以，
今天彻底说清楚这个问题
首先，我买房子的时候，到底这个房子的成本是多少？
逻辑顺序，先加后减，加上额外的费用，在减过去的抵扣。
我来给你一只手，我们先加
购房合同的价格，你花多少钱买的，不用多说，
1 和卖房中介相关的费用， 这里包括佣金，广告，视频，拍照，staging等等。
2 和银行相关的费用，比如说贷款申请和结束的费用，注意这里不包括你每年支付的利息，
3 其他为这个房产买入和卖出提供的专业服务费用，比如说律师，Conveyancer，估价师，会计师，贷款经理，财务规划师等等。这里也包括了，你做title search，和其他的准备的工作。
4在拥有这个房产过程中产生的费用，例如land tax， stamp duty， 房屋保险费用，要注意的是，在每年退税已经抵扣过的就不能再重复计算
5比如说申请rezoning，defending title的legal cost等等。我在这里不一一细说。我相信google真的可以帮到你。
拿出另一只手，我们减去这些年房产的折旧，就可以得到我们房子的成本了。
说了这么多你还没有晕吗？ 那我就给你一个例子，Miss H 12年买了80万一套公寓，加上，中介，stamp duty，等等第一支手的费用，差不多85万，加上这10年负扣税抵扣的折旧差不多1万5一年，一共15万，那么这个房子的成本就是70万，而不是购买的时候的80万。
H小姐10年后以95万卖出，那么增值是95万减去70万的25万，当然她可以有一个个人的50% 的折扣，也就是25万的一半12万5，Miss H当年的工资是10万，那么她就要按照这一年一共收入10万加12万5， 也就是22万5 来交税， 那么原来10万是要交纳24，967的税，而22二万需要交纳76，417 的税， 51，450的税， 但是实际上呢， Miss H从卖房款中从80到95万，只拿到来不到15万的现金，交了额外5万多的税，到手不到10万额外的现金， 这还不包括这十年额外支付的物业费，市政府，中介费等等。
我完这些你明白房产买卖计算增值是怎么回事了吗？
No？
我相信还是会有更多的问题会出现在留言里，例如我自住了几年又租出去了该这么算啊？ 我回国了，该这么算啊？ 我离婚了资产怎么算啊，等等。我建议，有这些问题。给我留言，有同样问题的就给提问的点个赞，有足够多的人想了解Frank就为大家来准备。
