疫情反扑，
使得本来看似重回轨道的澳洲经济，
其前景又变得扑朔迷离。
和去年不同的是
去年封城时
全澳洲人都在忙着抢厕纸
成为全球风景
今年大家更关注另一件事：
原本要买的房子，还抢么？
挡不住的热情
2020年11月起，银行贷款利率出现百年来低点、加上房源严重不足、政府各种刺激政策，一路推高买房热情。
新财年的开始，伴随着疫情重燃、各州接连封城，房价不降反升，新州上周清盘率高达89%！
毕马威Australia’s Property Markets 2021
2021年7月，毕马威针对疫情对澳洲房地产市场的影响报告中指出，“疫情期间房价上升扩大了‘业主’和‘没有物业的人’之间的住房贫富差距”。
疯狂印钞
各国央行应对危机的最重要手段，就是大规模印钞、放宽货币政策。
今年7月的疫情恶化，意味着澳洲央行还将继续加印货币 — 通货膨胀在澳洲土地将进一步加速。
然而，连续通胀高企的后果已经到来，全球掀起加息浪潮。尽管澳洲央行此前表示“最早”要到2024年才会开始提高官方利率（目前为0.1%），通货膨胀到达2%-3%之前不会加息。但澳洲联邦银行银行经济主管Gareth Aird近期表示：随着就业市场的改善速度远超预期，工资将很快开始上涨，这将迫使澳洲央行采取行动。“我们的预测是，央行将在2022年11月首次提高现金利率。”
抗疫战火重燃，如何把握房贷杠杆，抵抗通胀影响呢？
转贷重组，降低成本/Refinance
对于许多澳洲有“产”一族来说，房屋贷款是最大的债务来源。
过去两个月内，有49家借贷银行及机构至少下调了一项浮动利率，而绝大多数浮动利率的下调是为新客户保留的，而非现有客户。保留“蜜月期”的法宝，就是转贷重组 – Refinance。
对于几十、甚至几百万的抵押贷款而言，即使银行小幅降低利率，长期来看也是十分可观的数字。
Refinancing, 简称转贷，通常是指终止和现在 Home loan 所在银行的房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行去，新银行可提供更优惠的利率和贷款政策。价值100万的房产，通过转贷获得的年收益在1万澳币以上！
转去新的银行并非唯一的转贷途径，即便你想留在现有银行，如果能准确出具对手银行的低息产品，同时说明自己对现有银行的高价值，也许原有银行可以提供更好的贷款产品。
然而，对于普通人来说，熟练掌握各银行产品是不可能的，银行内部的产品优惠并不直接对顾客开放，一般都需要第三方 – 银行家 （banker）或贷款经理（broker）的介入。
低息时代，澳洲各大银行为持续抢占市场，在8月仍旧促销不断，甚至转贷成功有现金返现，目前最高返现优惠为：
- 每套转贷房产将获得$3,000（cash rebate）, 三套房产即为$9,000；
- 利息最低为固定利息两年1.89%，浮动利息最低2.38%；
- 若自住房和投资房共同转贷，且自住房贷款>投资房贷款额度，且两套贷款都可以拿到自住房最低1.89%的超低利率！
投资房撬动100%杠杆 /100% LVR & Negative Gearing
转贷优势不止步于低利率。
高通胀之下，澳洲国民银行的数据报告显示，2021年悉尼房价的增长预测提高了7个百分点以上，达到21.6%。
在转贷时，银行会对现有房产进行重新估值，房子升值的部分可以通过转贷拿出资金（cash out）用于购置新的澳洲房产（new purchase），甚至实现“零”首付！
“零”首付举例
如果现有房产原本价值澳币100万，贷款80% 则为80万澳币；
转贷时房产增值20%，即银行估价120万；
多出的20万澳币可以用来做下一套房产的首付（20%），再贷款新购置房产的80%，相当于新购置的房产杠杆（LVR）为100%！
不仅如此，投资房持有者可以通过“负扣税”（negative hearing）带来税务优惠。因此，一些常见的高收入人群，由于帐下的数套不动产可以用来抵税，往往每年交的税额低于低收入人群。
银行也针对高收入人群，比如会计师、律师、医生等专业人士有特殊的贷款产品。例如Medical Pro Pack，可以贷款9成（90%LVR）且无需缴纳任何LMI保险，使这类人群在支付最少本金的情况下获得最大抵税额度。
债务合并，规划更清晰/Debt Consolidation
当你有许多贷款或债务的时候，确保每月按时还款是让人感觉很有压力的事情。
把其他贷款（个人贷款/信用卡债务/车贷等）打包到房屋贷款（Residential Loan）中去，降低偿还利息，即所谓的Debt Consolidation – 债务合并。
为什么你要债务整合？
- 它有可能让你获得较低利率并降低每月/每半月/每周的还款额。
- 将所有的需偿还贷款集中在一起可以方便您管理您的贷款。
- 当只有一个贷款需要每个月偿付时，您能有连续的记录方便您知道您未来财务状况的走向。
- 特别是，债务整合通过合并所有的债务到单一的个人贷款账户，单一支付，单一利率，支付额更易承受，并且更容易了解自己的还款记录。
债务合并优势举例
在债务合并之前，你的车贷利息可能为7%。
在合并之后，从房贷中获取资金购车，可以以更低的房贷利息（2%-3%）来代替高昂的车贷，十分划算。
债务合并也会产生一些潜在的新成本，针对自己的债务情况，可以找到你的专业人士，做详细的评估和分析很重要。
投资组合，跑赢对冲账户/better than Off-set Acct
对冲账户（off-set account)这个概念，对很多人都并不陌生。它和存款账户性质一样，可以随存随取，但账户里的钱可以用来抵扣贷款账户里的本金利息，不失为一种省钱功能。
但是你知道么，对冲账户并非对所有人适用，除非申请人：
1. 贷款额度较大且拥有较大额存款
2. 拥有良好的储蓄习惯
疫情之下，无论是工作还是生意，都可能受到不同程度的影响，许多人很难真正享受对冲账户的优势，反而为了获取对冲账户而支付了一定成本、甚至错失了固定利率这种更低息的选择。
相对的，将现有存款放入其他投资产品中，可能更有收获。数据显示，自1900年以来，澳洲股市年平均投资回报率为6.8%，这是将钱放入对冲账户的2倍以上回报。
写在最后
走高的房价已经重新吸引回大批投资客入市，而首次置业者的挫败感则在增强。
澳大利亚房贷比较网站RateCity表示，随着墨尔本银行将房贷利率从1.95%调高至2.29%，最后一个低于2%的四年固定房贷利率已从市场上消失。
