导言
负扣税这个话题在过去10多年一直没有间断过。不少的卖房中介、会计师以及贷款经济都在讨论负扣税的话题。但实际上，当每一个投资人在做决定时，往往很困惑。他们的出发点很简单，就是想少交点税，但又想进行房产投资。这两者之间是否有一些必然的矛盾，或者互相能够帮助到对方呢？今天，我将深入探讨负扣税这个话题，解析其背后的复杂性。在我们开始之前，让我们先明确一下，什么是负扣税。
什么是负扣税？
复购税一点也不难理解，它指的是当你购买房产后，出现亏损的情况。这种亏损可以分为两种方式，一种是实际的现金亏损，例如租金不足以支付贷款和其他开销。另一种是账面亏损，即房产折旧。折旧是因为房产的价值随时间减少而产生的。折旧报告是在购买房产时需要考虑的因素之一，会计师会根据这个报告填写折旧数额。
负扣税的谜团
虽然负扣税似乎能够带来税务优惠，但事实是否如此美好呢？当你卖掉房产时，情况可能会出现变化。假设你购买了一栋80万的公寓楼，持有了10年，每年折旧6万。最终，房产价值增长到100万。然而，你的折旧数额是60万，因此你只能按照80万来交税，而不是100万。这意味着你需要交更多的税，负扣税的好处可能并不如预期。
负扣税的价值与限制
负扣税的价值取决于你的收入水平。如果你的收入远远超过18万，那么负扣税可能会对你有利，因为它可以帮助你降低最终需交税的数额。然而，如果你的收入较低，负扣税的优势可能不太明显。此外，房产的类型和增值幅度也会影响负扣税的价值。
负扣税与房产投资策略
如果你只是打算购买一套房产，而不考虑建立自己的房产投资组合，那么负扣税可能不会成为主要问题。然而，如果你计划建立房产投资组合，需要考虑更复杂的战略。首先，你需要确定你的投资目标，包括房产的持有时间和处理现金流的计划。此外，你还需要考虑税务规划和房产的架构。
如何建立房产投资组合
建立一个成功的房产投资组合需要考虑多个因素。首先，你需要明确你是否打算自己居住在投资房产中，这会影响税务和继承规划。其次，你需要确定投资的可扩展性，以确保你可以不断扩展你的投资组合。最重要的是，你需要考虑长期目标和投资架构，以确保你能够最大化投资的效益。
小结
负扣税并不是适用于每个人的税务策略。它的适用性取决于你的收入水平、房产类型和投资目标。在决定是否使用负扣税时，你需要仔细考虑你的财务情况和房产投资策略。如果你有任何关于负扣税的疑虑或困惑，请在视频下方留言，我将竭诚帮助你解决问题。
