之前做了不少视频介绍了近期澳洲大幅加息对普通住宅物业贷款市场的影响。但其实商用物业贷款市场也是大幅加息影响下的重灾区，尤其是Lease Doc这个贷款种类，更是遭遇毁灭性的打击，正在走向末路。
什么是Lease Doc商业贷款
Lease Doc商业贷款是针对投资类商用物业特别设计的贷款类别，其最大的特点就是有着极其简化的贷款审批要求，它不用按照申请人名下所有收入和负债情况做贷款可负担性测试。相反，只需要依赖于这套商用物业的租金收入来决定贷款额度的多少，并且贷款利率和普通住宅投资物业贷款的利率也差不多。当然Lease Doc贷款也有一些特定的要求，比如当前剩余租约至少需要一年，贷款比例不超过70%，并且主流银行能给到的贷款年限一般等于剩余租约的年限。
Lease Doc贷款的计算核心ICR
那么同样的租约为什么不同银行按照lease doc的审核方式给出的贷款额度有很大差别呢？这里我们就要具体讲解一下Lease Doc计算的核心：ICR （interest cover ratio)。假设商用物业一年的净租金收入是14万，贷款额度100万，实际贷款利率是5%，审核利率是7%。那么在使用审核利率计算出的一年只还利息支出是7万。这个时候把净租金收入14万除以利息支出7万，得出结果等于2，这个就是interest cover ratio。不同银行在审批lease doc贷款时对这个ICR的要求有着很大的差异，比如有的非银行贷款机构只需要1.5倍，而某些大银行则需要2倍甚至3倍。从上面的计算逻辑可以看出对ICR要求越低的银行往往能够批出更高的贷款额度。
加息让Lease Doc贷款的续约出现问题
普通住宅贷款的年限一般都是30年，所以大幅加息造成的贷款能力削减可能会让你转贷无路变成Mortgage Prisoner。然而Lease Doc商业贷款的年限取决于剩余租约的年限，往往在2-5年不等。当贷款到期续约的时候，银行需要重新计算最新的Interest Cover Ratio，由于大幅的加息，目前市场上有很大一部分比例的lease doc贷款到期后会面临无法再满足当前银行的ICR要求，从而被要求降低贷款额度，甚至出现无法顺利续约的情况，被迫转贷。
加息让Lease Doc贷款的额度大幅缩水
大幅加息后，由于审核利率也随着提升，那么为了满足银行Interest Cover Ratio的要求，按照当前的商用物业实际租金回报率情况来看，通过Lease Doc贷款能够实现的贷款比例被大幅降低。我们来举个例子，在5月份涨息之前，只要是年净租金回报比不少于5%的商用物业，在各大银行都能轻松借到贷款比例65%甚至70%。然而同样的物业按照当前的贷款利率计算，却只能借到价值的50%。如果利率继续上涨1.5%的话，那么就只能借到40%。由此可见，大幅加息对只能选择Lease doc贷款的商用物业买家的首付资金要求会越来越高，这样一来Lease Doc这种特殊的贷款方式就会慢慢变成鸡肋，从而变相提高了进入到商用物业领域的投资门槛。
William – XIN Mortgage 创始人
曾是世界500强企业银行系统构架师，2015年毅然放弃IT行业选择贷款行业，并创立贷款经纪公司XIN Mortgage至今，带领公司迅速成长。
