在澳洲做房产投资组合的投资人，必定离不开税务规划和贷款规划。背后的核心理论无非就是如何合理应用个人，公司，家庭信托以及SMSF自营养老金等不同实体搭建房产投资组合，实现最大化税务优惠和贷款额度的突破。第一次刷到我的朋友，可以翻看我以前的视频了解家庭信托和SMSF自营养老金的无限贷策略。
去年维州宣布的土地税改革引起了房产投资圈不小的躁动，同时也把土地税这一投资成本考量的重要性再一次放到了房产投资人的面前。大家要知道，不同的房产持有实体，在不同的州即使购买同等价位的房子，每年产生的土地税的差异就可能超过一万澳币以上。
在会计师Ivy的帮助下，我们对澳洲不同州的最新土地税计算规则，按照个人，公司，家庭信托以及SMSF这三个持有实体做了详细的归纳整理，并且举例80万土地价值的房产，计算出在不同州，不同持有实体的土地税具体对比结果。如果需要这份整理材料的朋友，可以在视频下方留言，小助手会来主动联系发送给你。
好了，让我们先来概括总结一下各州的土地税特点，以及我们在考虑用不同实体跨州投资房产时，土地税的考量策略是什么。首先澳洲唯一不征收土地税的州是北领地。而ACT首领地呢，是唯一没有设置土地税免征额的地区，起步价为$1535的Fix charge，外加根据土地价值计算的Variable Charge，相当凶狠。
剩下的6个州当中，新州给予个人，公司和SMSF持有人的Land Tax Threshold是最高的，为107万5千，但对于家庭信托则完全没有任何免征额的优惠。维州最新调整之后Land Tax Threshhold是所有州里最低的，个人，公司和SMSF持有人的免征额是5万，而家庭信托的免征额是2万5。南澳的Land Tax Threshold，对于个人，公司和SMSF持有人是66万8，而对于家庭信托和维州一样只有2万5。昆州对于个人的Land Tax Threshold是60万，对于公司，家庭型托和SMSF则降低到35万。最后两个州西澳和塔州的土地税率对于不同持有实体是完全相同的，Land Tax Threshold分别是30万和10万。
讲完以上这些数据信息之后我相信大家已经开始晕了，所以我来拿一个土地价值为80万的案例，具体计算比较一下在不同州，不同持有人情况下，土地税到底是多少。大家可以暂停视频来看一下这个计算结果，我就不一一介绍了。
通过对以上计算结果的分析，如果只是单纯从土地税的成本考虑出发的话，我为大家做了以下三个提醒。第一，如果是考虑用家庭信托来购买投资房的话，尽可能避免新州的房子，因为完全没有豁免额，并且最低起征税率就是土地价值的1.6%。第二，对于个人名下买投资房的话，土地税成本最高的地区是首领地，其次是塔州。第三，昆州对公司，家庭信托和SMSF虽然有35万的land tax threshold，但是一旦超出，起征点就是$1450，外加1.7%的税率，所以土地税成本也是各州中数一数二的。
我们最后来总结一下针对各州土地税的房产投资策略。首先，用个人名义投资房产的话相比家庭信托和SMSF，整体土地税成本最低，同时优先考虑新州，其次是南澳。第二，如果是用SMSF投资房产的话，同样也是优先考虑新州和南澳，因为在这两个州SMSF可以和个人名义享受同样的土地税免征额和税率。第三，相对于个人，公司和SMSF这些持有结构，用家庭信托投资房产，土地税成本总体来讲是最高的，因此我们应该优先考虑家庭信托土地税最低的西澳，其次是南澳。最后一点，除了昆州，在其他地区用公司名义投资, 产生的土地税和个人名义一样，虽然在增值税上没有任何优惠，但是搭配家庭型托做为公司股份持有人，也不乏是个有效的税务规划策略。
好了，今天这个视频的长度刷新了我的记录，如果你看到这的话，我为你点个赞。我是William，我们下期见。
William – XIN Mortgage 创始人
曾是世界500强企业银行系统构架师，2015年毅然放弃IT行业选择贷款行业，并创立贷款经纪公司XIN Mortgage至今，带领公司迅速成长。
