RBA更新了房产的预测，预计20%， 但是很多房产的分析人士质疑这个的可能性，其中一个很重要的论据是澳洲房产的空置率目前是历史性的低。
说到空置率，当我和其他小伙伴沟通的时候才发现，原来这个空置率是什么的理解竟然还有几个不同的版本。
于是，我想这个视频，我们好好聊聊空置率。在聊之前我想给大家几个不同的选择，在没有看我后面的内容之前，留言告诉我你认为的空置率是什么？
答案A： 空置率是某一个地区的等待出租的房屋和这个地区总投资房产的比例。 比如说，这个区有1000套投资房，在这周末有10套房子在出租， 这样一算也就是1%的空置率。
答案B： 空置率是一个房屋在一年时间内空着的天数， 如果说一个套房子，一年有一周的时间没有租出去。 1/52， 也就是1.9%的空置率，那么对于一个地区也就是把所有投资房空置的时间加起来计算。
答案C：对答案A有一些调整，是等待出租的房产和所有该地区房产，包括自住房的一个比例。
你可以暂停一下视频，告诉我你的答案。
我相信有一些房产投资知识的朋友应该知道答案A是数据机构通常使用的。 我们仔细搜索一下会发现网络上根本找不到Corelogic关于这个数据是怎么计算的，但是SQM Research， 公布了自己的计算方式。
SQM按照各大主流租赁网站的listing，并且是超过3周的时间没有租出去的房子，去掉重复的信息作为待租房的数字，然后投资房总数是按照2016年的人口普查的数据来计算到底有多少房子出租的。
这么说来，其实我们看到的Vacancy Rate空置率其实是有一定的误差的， 但是啊， 这个误差其实并不是非常的重要，重要的是，我们要明白低空置率代表了什么？
很多人说低空置率说明房价不会下跌， 会遇到阻力。 确实，在澳洲过去的这么几十年，空置率是相对稳定的，房价也是一直在涨，如今房价说是要跌，可空置率一路下滑这是说明，房价下会跌遇到阻力吗？
Frank专门去搜一搜到底有没有从学术层面来通过数据研究空置率和房价的关系。 很可惜，没有找到以澳洲数据为基础的研究。 那么如果我们问问其中的逻辑到底是什么原因，空置率低会影响房价下跌呢？
最直白回答，往往得到的是空置率低，代表了出租房的供应不足。 如果一个社区100套投资房，只有1套没租出去也就是1%的空置率，这说明，这个小区的出租房也是不愁租的， 但是如果现在投资房缩紧减了10套，那么在租客不减少的情况下，剩下的1套也很快就租掉了。
如果出租房屋的数量没有减少，但是人口增加了，需要租房的人变多了，那么剩下的1套也不愁租出去了。
按照这个逻辑，我们明白，有可能
- 是租客的数量增加，这个选择租房的人变多了。
- 可出租的房子减少了
那么我们一个一个来看， 租客数量，想要在某一个地区突然的增加租客数量有几种原因，
- 是新移民，可能从其他的州过来，也可能是其他的国家过来
- 年轻人离开家庭，选择自己去居住
- 如果我们把自己的家卖掉，变成租客，那么也可能在短时间内增加租客的人数。
再看第2个出租房减少了，
这种可能是
- 房子被破坏了，比如说洪水地区，导致很多人不得不离开自己的家，选择新的地方租住。
- 更多的人选择买房自己住，而不是租房子。
说到这里，我们只看到了，租客变多了，房子少了，这对房价有什么影响吗？
房价就一点会涨上去吗？或者至少不跌下去吗？
其实空置率低，我们在历史数据上，找不到对房价的负面影响，但是也不能说就一定会有积极的影响。
目前的推论主要集中在如果空置率低，会拉动租金市场，这就是因为不愁加价没人租，而一旦租金市场好起来，房产投资的价值又可以被充分体现出来，这样进一步推动了房产的投资。这没错，但是如果房价涨不上去，贷款贷不出来怎么办呢？
我们总在只要供需的关系在我们房价就一定不会跌， 其实我们要思考这样的一个问题，当疫情没有来之前，没有人觉得厕纸还会买不到。 但是当疫情来了看到货架空空的时候，这到底是不是一个供需不平衡的问题呢？
其实这个问题的根本在于，需要被特定的环境所放大了。 房产的投资也是一样，当贷款的成本够低，房产的投资也相对稳定的时候，个人的投资欲求被放大了，原来买一套房子，现在要做一个投资组合，那当然盖多少房子都是不够的。
但是当投资的成本被放大了以后呢？
一套100万的房子，如果利息是4%， 贷款30年，利息一共要支付130多万， 但是如果增加1%， 变成5%， 那么利息30年一共要支付170多万， 。 同样的一套房子，但是两个不同的持有成本。 多一个百分比30年就会多支付35万的利息。一旦利息上去了，投资的成本变高了，虽然租金变的更高，但是利息的涨幅和租金的涨幅往往无法同步完成。
这个时候我们会发现很多成为债务负担的房产进入到了市场销售，而此时很多租客开始考虑变成购房者。这个时候有人说了，怎么会有那么多人去卖房子呢？
我们常常忽略一点是澳洲有20%的人口持有投资房，这个还是4年前的数据， 这个其中超过50岁拥有投资房的人占据了近超过了50%。如果这20%的人口所持有的这些房产在某个阶段势被释放出来。 那么自住房的需求是会被快速的满足的。
而RBA要做的就是就是加大投资房的持有成本，例如利息，税等等，一旦房价开始出现下跌，房产的投资属性被减弱以后，更多的人才能够被安置下来。
其实有很多人不是很赞同我的观点，但是从一个宏观的经济层面来思考，一个国家以房地产的增值作为制造财富的方法需要比较廉价的资金成本，从长期来说并不是一件可持续的货币政策，同时也会急速的加剧贫富差距。
我们去查看70年代的大通胀，在那个时候，放贷都没有成为压力，几年就可以还清。相比于现在人们面对通胀所要解决的问题是完全不同的。
RBA说的20%的跌幅是一个比较保守的数字，等到明年的这个时候当大家在支付6%的贷款利息的时候，我们就都知道到底是怎么一回事了。
