据我观察，悉尼市场的刚需买家，由于大幅加息导致贷款额度缩减，持续上涨的悉尼房价，阻碍了他们入市的速度和热情。同时悉尼市场的投资房持有人，正面临固定利率到期和大幅加息导致的高额还款压力，甚至出现负现金流的危机。
很多人说2024年是悉尼房价再次起飞的一年，因为澳洲很快要进入降息周期，大家的贷款能力会得到进一步释放，造成需求激增远大于供给量。但我可能要破大家冷水了，我认为降息的步伐和幅度可能会和大家期待的不一样，对贷款能力的提升并不会有显著帮助。
如果到2025年年底央行总共才降息1.5%的话，那些杠杆拉满的房产持有人所面临的现金流压力还能寄希望于通过降息来改善了？另外降息1.5%差不多相当于提高15%的贷款能力，面对现在悉尼高高在上的房价，这点增幅只能是杯水车薪啊。
我们再来看看手上持有房产的两大类人群，一类是现金储备充裕的一群人，他们可以毫无现金流压力的持续持有手上的物业。除非市场正在经历预期的大幅调整，要让这群人手上的房产流入市场去卖，要么就是有更好的投资项目出现，要么就是碰到了刚需事件发生。由此可见，这群人对市场的房屋供给量的贡献不大。
另外一类人群是现金储备并不那么富裕的房产持有人。去年我有个视频分析固定利率到期和加息的双重压力下，这类人群会优先处理手上的次优资产。而现实情况也真的和预期发生的一样，过去的一年甚至现在，我们观察到的这类客户已经或者正在处理手上的次优资产来缓解现金流压力，同时通过还清之前的贷款也额外获得了非常有限的贷款能力所以，他们如果打算继续再进入房市的话，大部分会选择西澳，昆州，南澳等带地，并且高租金回报的house，一是贷款额度能负担得起，二是现金流压力也没有那么大，追求长期回报。
剩下的那些手上都持有优质物业资产的投资人，还款额大幅上升给他们带来的负现金流状况，就只能通过手上的存款来支撑。那问题来了，如果这种负现金流的坚持能够换来更高的物业增值回报，那么这样耗着是值得的。但是一旦悉尼市场的涨幅趋于平缓甚至发生调整，那么就得看现金储备能否支撑等来下一个复苏和大幅上涨周期，否则的话，多半也会出手手上优质投资房资产，缓解现金流和财务的双重压力。
所以在我看来悉尼房价应该不会再次经历一飞冲天的行情，相反后续如何发展取决于大家对悉尼市场走势的信心以及大家手中储备资金和现金流压力的暗中博弈。能熬到最后的永远是赢家，你觉得呢？
William – XIN Mortgage 创始人
曾是世界500强企业银行系统构架师，2015年毅然放弃IT行业选择贷款行业，并创立贷款经纪公司XIN Mortgage至今，带领公司迅速成长。
