养老金投资房产逐渐进入到大家的视野中。不仅仅可以贷款买房，还可以有极大的税务优惠。那么到底这是怎么实现的呢？
别着急今天Frank来和大家聊一聊 自营养老金买房。
如果你对澳洲的养老金产业不是很了解，建议先查看一下Frank关于澳洲养老金历史过往，发展，以及使用规则的视频。在我的YouTube频道就能看到。
自营养老金是什么？
说到自营养老金很多人并不是很清楚到底什么是自营养老金呢？
首先我们要明白养老金就是一个信托，而自营呢就是自己需要去承担这个信托受托人的角色。 一般自营养老金需要通过会计师设立，需要有自己的银行账户，需要有自己的投资策略。
当我们设立好了自营养老金，我们就可以把现在养老金公司的资金转移到我们自营养老金的银行账户上，这笔钱就可以用了购买任何在你投资策略里设定的资产，这里也就包括了房产。
那为什么买房就需要自营养老金才能实现呢？ 其实主要的原因还是因为贷款这件事。 一般的产业养老金例如AustralianSuper，只会提供制定的投资选择，而不会允许个人自己选择投资， 那就更不用说使用贷款的杠杆了。
而自营养老金贷款买房还不是开个养老金就行了这么简单， 这里还需要几个非常重要的原则。
第一个就是每个贷款购买的房子需要一个单独的Bare Trust来持有，也就是说需要每套房产都涉及到一个新的信托的设立。 这个目的也就是确保，即使房子贷款还不上了，这个债务不会影响到其他的房产。 这就使得在每次购买房产，并且需要贷款的时候都需要会计师额外的设立一个信托。
我们可以看到这张图片， 当贷款还清了以后，这个信托就可以被解散，这个房子也就放回了自营养老金里面。
第2个很重要的原则是你每次购买的这个房产必须是一个完整的title， 就比如说，买了一个公寓楼，但是车位和房子是两个title，这在购买的时候就会出现很多的问题。
第3个原则是不能用于改进，或者开发， 比如说，可以推倒了盖新房吗？ 当然就不可以了
除此之外还有很多其他的规则我们需要去遵守，比如说，不能自己去住，不能做loan的top up，等等。
自营养老金买房子的流程是什么呢？
首先，你需要和财务规划师做下来进行可行性的评估， 并且有一个长远的财富积累计划，，当经过规划，确定了需要使用自营养老金以后， 会计师会帮助完成设立的过程，并且让资金到位，然后可以通过贷款经纪人完成购房贷款的申请，最后一步就是找房子了。 在这个过程中，需要有经验的律师完成合同的解释和房产的交割。
这样就买到房子了。 很多人认为自营养老金是可以自己去DIY的，如果是这么认为的，可以看一下Frank之前的视频，如何劝退开设自营养老金。
对于养老金的投资涉及的法律问题和实际操作的问题并不是一个人可以完成的，往往需要一个完成的专家团队才能完成，因此了解清楚到底自己适合不适合再去操作才是最重要的。
