客人房子settle后的第二周邮件告诉我,由于情况发生了变化,我们把这个房子作为自住房已经搬进去住了。我是真的差点气到吐血,所有的贷款结构设计不但白费,还将持续产生负面影响,实在是太任性了。
事情是这样的,半年前我帮助这位客人贷款130万完成自住房首套置业,最近他联系我,计划陆续套现公司股票,买一套150万左右的投资房,虽然可以全款付清,还是希望尽可能的多贷,并且优化贷款结构。
由于客人的贷款能力已经接近极限,考虑到购买的是投资房,联合会计师团队与客人沟通交流之后,我们给出的方案是让客人把当前的自住房贷款尽可能的还低到5万,同时把自住房也用作抵押,申请投资房贷款156万,负担100%房价和印花税支出。这样不仅仅通过负扣税的方法最大化了贷款额度,同时也最大化了客人将来投资房利息支出的抵扣,实现最大程度的税务优惠。
然而客人就是这么的任性,现实情况就是这么的打脸。一旦新买的这套房子变成了自住房,之前的自住房变成了投资房,那么可以用作抵税的投资房贷款瞬间就从那156万变成了5万,算上租金收入,那是妥妥地正现金流投资,得按照客人45%的个税税率额外交税啊。
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William – XIN Mortgage 创始人
曾是世界500强企业银行系统构架师,2015年毅然放弃IT行业选择贷款行业,并创立贷款经纪公司XIN Mortgage至今,带领公司迅速成长。