房产在澳洲永远是一个最热门的话题，这和澳洲人财富的构成是有直接关系的。
2016年的数据就显示35%的财富是在房地产里。 如果说“只有中国人喜欢炒房”那是非常不准确的。
因此任何对于房地产的政策变化，都会带来巨大的政治，经济影响。 这不，税务局继工作相关的抵扣税调查之后，又把目光指向了地产投资的报税问题。
一说到报税，很多人的心不由得一提。大家都知道税务局不好惹，一旦查到头上，以后每年都没有好日子过。
最近的一份审计报告显示，每十个地产投资者中，有九位的税务申报有错误。税务局怎么可以坐视不管？
其中罗列出了几种常见的“错误”
- 出于私人原因的再融资，
- 维修和装修费用的不恰当申报，
- 以及自己住在私人度假屋时产生的费用的申报，等等。
看上去不是什么大问题啊？其实不然：
据统计，在澳洲共有210万地产投资者，每年共计申报$474亿澳币的费用，而这些费用对冲的是$441亿的的租金收入。也就是说，在这地产投资这一块税务局一直是亏损的，不仅收不到钱反而还需要用别处的钱填补。
于是ATO放话道：
在继工作相关扣税调查结束后，将着重进行地产投资相关调查。
这样的信号意味着什么呢？
- 我们需要有很好的记录系统，把过去关于房产的开销保存好5年。ATO有一套自己的计算系统，如果你的数据被系统筛选出来，所谓被标了“小红旗”redflag，那么等待你的就是一份ATO的慰问信。
- 我们需要有专业的会计师来帮忙。 在和税务局沟通的过程中，会计师扮演了重要的角色。
- 税务的规划变的更加重要，尤其是很多在refinance以后，套现出来的资金用途以及税务处理会被重点关注。
- 投资房产将会慢慢无法成为税务的优惠方式。 -如今大选在即，大家广为讨论的负扣税也成为了政治砝码。负扣税一直是众多地产追捧者的投资动力之一。因为负扣税的存在，相当于政府补助供房子。为了最大化抵税额度，大部分投资者还使用了只还利息贷款，坐等房价涨上去卖掉获利。如果税务局详查地产投资抵税，可能一些房产投资的利润会受到影响，甚至持有它都不再有意义。
那么我们普通老百姓该做些什么呢？
规划，规划，再规划
税务是投资时需要考虑的重要因素，它包含税务规划和税务抵扣两个方面。税务规划发生在投资之前，税务抵扣发生在投资之后。现在的情况是大家很重视负扣税，而忽略提前规划。而实际上，通过正确税务规划可以达到长期的税务优化，这才是安全合法的手段。
如果你第一次听到“税务规划”这个词，那么你就已经太落后了。
注册的Tax Adviser可以根据你的情况出具一份规划书“Statement of Advice”。记住“口说无凭”，只说，没有白纸黑字，没有税务模型，模拟演算的，都是抓瞎。
那么到底怎么“规划”呢？
主体–买在谁的名下？
通常的选择有：夫妻共有，个人名下，家庭信托，公司持有或者自营养老金
它们各有不同的优势和劣势，投资者需要根据自己的长期需求来决策。
就以公司持有来说吧，公司名下的收益税率是固定的，可是同时它也不享受50%的资本增值税折扣。
或者说，以家庭信托的形式投资，把收入派发给收益低的人。
而实际上呢，如果家庭结构相对简单，成员都有相对较高的收入，这样的做法并不能带来多少实惠。
如果没有一个预先设定好的退出计划，可能导致资产卡在信托里面，进退两难。
目标–投资的目的是什么？
在财务规划中，我们总是强调投资目的的重要性，这是其他专业人士很少提及的。
如果没有投资目标这个衡量的标杆，则无法确定此投资是否已经完成使命，是不是可以出售。也就是说无法确定卖点，也无法确定应该获取的利润，以及相应的退出策略。
传统的“只买进不出售”的策略，是没有退出策略的，也就不需要确定目标。随着投资环境的变化，在银行普遍要求本息同还要求下，这个策略给大家带来的是沉重的现金流负担，同时也是遥遥无期的盼望和等待。
所以是时候来改变这些模糊的投资理念，给每一笔投资都粘上目标的翅膀。
结果 –退出策略是什么？
一切的投资都是为了带来结果，那就是回报。在出售一个地产投资时，往往会产生资本增值税。
这笔税收的高低就会很大程度上影响投资回报。如果通过财务规划，把此增值税减到最小，实际上就是增加了投资回报。
而这一切都只有通过在交易发生之前的规划来实现，一旦交易发生了，应该交的税也就明确了。
此时能运用抵扣减免的税务很有限，越过底线则会引来ATO的追查。
身后资产的税务考量
也许有的会计师会指导你说用家庭信托买，但是会计考量到了一旦发生意外以后，你的遗产分配问题吗？
如果你的购房资金有一大部分来自于父母，而你的意愿是归还父母呢？ 这样只是说说的税务建议，并没有考虑到完整一套你根据你定制的方案。
会计师是考虑到，如何你今年，或者明年就可以省税，但是考虑到你未来的税务情况和资产的转移吗？
我们强烈建议地产投资者在决策之前约见自己的财务规划师，明确以上四点。让财务规划师，帮助你设计书写你的财务规划书，这样不仅仅会带来长期的税务优惠，同时也会减少政策变化，家庭变化的麻烦。
