2019年大选将至, 工党对于房产的政策涉及到增值税减免,和负扣税的移除,这得到了大家的热切关注。财务规划师 Frank 希望借这个机会来详细解读工党的政策和可能产生的影响, 所有的观点仅为个人的意见,并不代表任何政治立场。
到底新政策的背景是什么?
在澳洲很多首次买房的人群面临了巨大的压力。
对于一个发达国家,普通的老百姓竟然安居都这么难,乐业就更难了。今天我们不讨论为何澳洲的房产是怎么走到了这个今天, 讨论的是从政府的角度如何宏观的调控房产的市场。
房市调控的核心的关键就是降低炒房人群的比例,这样更多需要自住的人能够进来。而唯一可以降低炒房的比例的方式就是增加赋税,或者减少曾经炒房人所能够享受的税务优惠。
在这样的背景下,降低增值税的优惠,和取消负扣税就成了工党最直接能够控制的税务策略。
到底什么是增值税和负扣税?
我们曾经在过去的文章中有详细的介绍。 今天我们就来简单的说明一下。
增值税
增值税就是房子的卖出的时候你购买房产的成本减去卖出的价格。 从中的获利就面临增值税。但是增值税对于个人的房产持有者而言是有一个优惠政策的。 如果获利是10万元, 只要持有这个房产超过12个月,那么你就可以享受50%的优惠。也就是说只有5万元需要交税,另外5万一分钱也不要交。
工党的政策就是在2020年1月1号以后,把这个折扣减少到25%。 那就意味着你要为这个10万元的75%, 也就是7万5千交税。如果你的年收入超过8万,这个25%的折扣变化就意味着你要多交$9,250给税务局。
要注意的是,这个针对在2020年1月1号以后购买的房子。由于你需要持有房产至少12个月,其实真正的影响是在2021年1月1号以后才会发生。
负扣税
负扣税其实去理解也很简单。 我们把一套投资房试想为一个生意。 买了一个投资房就如同买了一家咖啡店一样。 如果这家店赚钱,那么你就要为赚的钱交税,但是如果亏钱了呢? 那就成为一个损失。 而这个损失就是你可以抵扣你这一年如的收入。这样收入少了,需要交的税也少了,这就是负扣税。
如果你买了一套房子,贷款的利息和房子的维护费用是一年5万,而你的租金才500块一周也就是一年2万6千,那么你套房子买年就是亏损$24,000块(如果是新房还有折旧)。同样假设一个人的收入是8万,由于有2万4千块的损失,那么这个人就只要按照5万6千的收入交税,这就意味着你可以少交$7,800的税,而很多时候由于提前扣了工资的税, 税务局在每年的退税时候可以把这笔钱退给你。
新的政策是把这样的福利仅仅限于在2020年1月1号之后购入的新的房子的个人,而并非完全消失了
到底这样的政策对房产有什么影响?
在澳洲这个不到三千万的岛国,尽然有超过1百25万的人口在使用负扣税。
研究表明,一旦政策被批准通过, 那么房子的价格将会进一步的下跌, 租金反之会上涨。这为已经承担很大生活压力的家庭增加了更高的负担。
然而这个研究的结果在现实是很难以实现的, 房价升高,随之而来的是租金的上涨,反之亦然。虽然它们不是同步进行的,但是在一个正常的供需关系下,房价和租金是共同变化的。
过去几年房产价格的走高,却并没有带动租金的同步增长,反而在一些区域,租金下跌,空置率上升,市场存货无法及时消除,这就使得房价被带回了理性的区间。
工党的负扣税政策一定能够让更多的追求税务优惠的人去购买新的房产,而让真正需要一个家的人,能够以更合理的价格购买到二手房,甚至是准新房。
同时增值税优惠的变化,也会使得短期买卖交易的费用增高,使得大家更加注重房产的长期持有。同时在2020年之前购买了房产的人,也会因为可以享受变化前的优惠政策而决定不卖出自己的房产。 这一来就大大减缓了房地产投资套利的周期,使得大家对房地产投资趋于更加理性的状态。
所以房价不是跌了,而是回归了了理性。
现在到底该不该买房?
我个人在很多的场合都提到, 房产不是用来炒作的,想通过房地产用很快的时间就能获利的人是存在的,但是如果大家都这么想,并成为一个全民投机的产业,那么从一个经济体的宏观角度来看是有百害而无一益的。(可以参阅过去的文章)
试想一下,如果我们可以以相对便宜的价格买一套自己满意的房子,那么多余的钱可以投资到其他的产业中去,这样可以帮助澳洲的企业获得更多额外的资金来扩大生产力和科技创兴。我们也能有额外闲钱的自己来享受生活。增加的消费可以带动服务业的发展,小生意主们也可以赚到更多钱。 这样整个生产力都得到了良性的提高。
说到该不该买房,我想说你需要住就买吧。除此之外任何的买房动机,我们都值得做下来聊聊你的目标是什么。 到底是为了养老,还是为了孩子,还是不知道还能投资些其他什么。只有我们搞明白了自己想要的,才能找到合适的,对的解决方案。这方案也许是一套房,也许是其他的资产。