写这个话题其实冒着很大的风险，在众多的大神大仙站出来评价澳洲房市的时候，理财小助手希望依照客观和科学的态度来评价澳洲房地产的现状。
记得在黄金海岸玩过山车的时候，车子开始的时候是很缓慢，然后“啃啃啃“的爬到一个高度，随之而来的是一秒钟的静止。空气似乎也在那刻凝固，然后就是一顿疯狂的甩和尖叫。
这样的场景就是房产的现状。 试问一句，当你已经爬到了顶端的时候，还能怎么整？ 除了飞速的下滑，还能有其他选择吗？
如今血与泪已经在周围飞溅，那些没有被波及的人们还在等待谁来拯救吗？
“澳洲很大，地很少，买一块少一块！”
这句看似很美的话开始了我们的地产投资之路。
澳洲人民从二战后就根深蒂固的认为：“如此大岛，资源丰富，气候怡人。 不仅仅白人喜欢，世界各国人民都喜欢。”
一个可以自给自足的国家，有着巨大农业背景的国家，有着先进教育，金融体系的国家。
你还想要什么？
还想要一个只涨不跌的房地产投资市场！
基于澳洲的社会人口结构，移民只会越来越多。一个不需要太聪明的人也能明白，供需关系是不平衡的。
这些在战后的婴儿潮出生的成了第一批房地产投资的赢家。他们目睹了房地产的价值几百倍几百倍的增加，同时增加的是他们对于自己投资决策的信心。
澳洲梦： 一套房子所增加的价值，可以被套用来购买订一套房子的几何式增长，让很多人在短期内积累了大笔的资产。
他们这样的经历使得他们教会孩子的第一堂投资课成为了买房课。
然而当我们去仔细地寻味：为何房产能够如此夸张的增长时，得到的理由，竟然就是供需不平衡。
到底实质的原因是供需关系吗？
如今让小助手帮你点破！
如果我们去查看过去一百多年房地产价格的历史，
我们可以看到竟然有将近从1880年开始有七十年的时间房地产的价格是一直走低的。
我们再看一看人口，在这70多年间，是增长的。 为什么人口增长，房价却是下跌的呢？
很多人认为房地产价格走低是一件糟糕的事情，然而对于一个健康的经济来说：房子价格降低，生活质量却是上升的。
如果你的房产在5年内能够还清贷款，并且你满意你住的房子的大小环境，你有额外足够的资金来享受生活，买船，买艇，买摩托，买个度假屋。 你不会考虑到投资房产，因为没有足够的增值，相反你愿意投资一些优质的生意，或者公司通过他们的盈利来获得可观的分红。
你不认为这样的生活比现在要好太多吗？
但是在过去的几年中我们看到的却是，一栋破旧不堪的房子拍卖上了天价。很多人是买地，而不是房子，为了是开发盖更多的房子谋取利润。试问如果房价不涨呢？
你认为这是一个健康的经济状况吗？
回到这张图片，我们可以看到从1960年开始澳洲的房价就进入到了一个过山车的爬坡阶段。 到底在1960年发生了什么样的事件呢？
1960年1月14号澳洲储备银行正式成立。
可能大家不知道的是在1959年4月23号，《1959储备银行法案》正式去除了澳洲中央银行的存在，取而代之的是澳洲储备银行。
可能你更不知道的是， 澳洲储备银行并不是一家政府机构而是一家私人的运营机构。更让人惊讶甚至紧张的是，澳洲政府竟然不负责印制自己的货币！
在1975年时，平均澳洲的套房产是工资收入的3倍，悉尼中价位也就是在3万元左右，在40年后的今天，悉尼已经是达到了14倍。 在2008年美国金融危机爆发之前，美国的房价与收入的比例是8倍。 如今的澳洲房地产至少高估了40%。
到底储备银行做了些什么让房价飞涨呢？
到底我们能抓住他们的什么把柄？
就是一件事，印钞票
这个图是印钞机的开动速度和房价增长的速度的对比。
我口说无凭，澳洲权威的金融报纸，Australian Financial Review，撰文以再明确不过的题目指出了高房价幕后的黑手。强烈建议有兴趣的读者阅读一下。
https://www.afr.com/personal-finance/yes-rba-you-did-blow-housing-bubble-20180223-h0wiyl
但是为什么澳洲储备银行要这么做呢？
这还要先从利息说起：
学过经济的人都知道，在一个开放的市场， 利息是由储户和贷款者决定的。 越多的人存款，那么就有越多的资金来贷款，利息也就相对的低。这样可以有效的刺激经济的发展。
这个时候即使是有风险的投资也有可能因为资金的便宜得到充分的发展。
然而当储户减少了时，贷款的资金量就少， 利息也就提高，当贷款成本提高的时候， 银行只提供给优质的贷款者，或者优质的生意。
这才是一个利息所扮演的健康的角色。
然而然而，当储备银行参与到利息的制定中来后，整个游戏规则都变了。
储备银行RBA可以刻意的调节利息。 当他们为了经济发展的需要，可以的将利息压低时，他们就需要无中生有的印制很多的钞票。毕竟银行的储户能存多少钱呢？
在这样的打鸡血的人工干预经济的情况下， 我们可以看到经济的一片欣欣向荣的景象。无形中也增加了贫富的差距。
然而当经济超过了实际可以承担的增长以后，再加之投机者的进入，使得泡沫开始产生。
当利息非常低的时候，一个一定会发生的现象就是 过度的消费。
如何界定过度消费？
那就是整个国家人民贷的款和存款之间的比例。 如果你超过了你能够存下来的，那么结果一定就是泡沫破裂。
从上图看出存款和债务正在拉开巨大的差距。
那些贷款，还不上的人，必然面临的是资不抵债，然后破产。
所以现在那些被迫卖房还能卖出去的，属于提着裤子跑的，到最后连裤子都没有也在跑的，你也别奇怪。
但是，但是RBA没这么傻， 不想让社会不稳定，因此就印发更多的钞票来填补这个坑，
这就是经典的凯恩斯主义经济学。 说白了就是 // 消费救国，存款亡国 //
这样的理念。 凯恩斯的经济理论 凯恩斯的经济理论认为，宏观的经济趋向会制约个人的特定行为。18世纪晚期以来的“政治经济学”或者“经济学”建立在不断发展生产从而增加经济产出，而凯恩斯则认为对商品总需求的减少是经济衰退的主要原因。由此出发，他认为维持整体经济活动数据平衡的措施可以在宏观上平衡供给和需求。
来自 <https://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%87%AF%E6%81%A9%E6%96%AF%E4%B8%BB%E4%B9%89%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%AD%A6>
我们思考这么一个问题，如果贷款的利率为零，那么澳洲将不会再有饥饿，人人都可以住豪宅。央行只要负责印发钞票就可以了。 当然知道点历史的人都知道这样行不通，有好多国家试过了，死惨了，最终的通货膨胀，可以让一个国家破产。
说完利息我们来说一个最大的错误
“房产投资”无一例外的， 说到房产，想到的就是投资。 这是最大的错误。 当我们针对于住宅进行投资时，这只是一种超前的消费。
投资为经济造就了工作，房产投资，造就了什么？尤其是二手房的买卖，除了造就了中介，律师，搬家公司，和贷款银行，有没有创造额外的生产力？有没有改进科技创新，从而提高生产力？
都没有。
从经济学的角度来讲“投资”就是增加对经济体的输出。 无论是从提高效率，改进科技的角度，还是从扩大产能的角度， 但绝非从买卖房地产而来。
一个真正的经济的增长才能带来真正的工资增长。
澳洲一直低增长的工资水平，也正印证了超前消费这一现状。
房价飞涨，但是实际工资增长低于1%
试问周围的投资客们，为什么你当初选择投资房产，而不是存银行呢？说白了，还是利息嘛！如果银行提供7%的利息，你会考虑房产吗？也许你会权衡再三了。
低利息从意识形态中刺激了消费， 然而房地产最大的问题就是把消费迷惑成了投资。
一个自由的市场
经济学其实很简单，就如同看天气预报，知道哪种气压指数，可能导致什么气候现象一样。
人其实没有那么复杂。 人的做决定的方式是有迹可循的， 这就使得对于经济未来的预测有迹可循。
所以当我们来判断经济泡沫是否存在的时候，定义是非常简单的。
当储备银行人为的降低利率的时候，原本用于投资的资金被用于消费，典型的就是房地产。这样使得房价人为的被提高，但是并没有提高整个经济的生产力输出。在经济处于消费状态的畸形模式时， 原本应该为国家的生产力做贡献的力量被用于辅助这些消费行为。（典型的就是其他行业的人才转行进入房地产）
随着房价的不断增长，这给市场提供了一个错误的信号，就是在房地产方面还需要有更多的资源。 因此制造业，服务业，人力资源等都调转资源来满足这个行业的需求。然而真实的现状是这个行业并没有给这个国家提供任何的经济上的帮助，相反的是拉缓了国家的其他方面的发展。
如今如此严格的贷款审核机制，在教科书中就被明确的指出，收紧的房贷机制是在为即将到来的泡沫爆裂做准备，这不过是给房产外围降降温。
现在大家大呼贷款严格，其实说白了，就是你买了泰坦尼克的船票，但是现在不让你上船了。你虽然在船边跺脚，可你不知道那些上了船的人，将要驶向大海的哪片深处。
这个阶段是对隔离外围人群，
而下一个阶段则是有选择的清算一批资不抵债的人。 问 回头想想当年那些买房的人，很多按照现如今的标准是买不到房子的。那么为什么当年可以了呢？
这篇文章信息量巨大，准备时间也有两个月之久， 参考了很多的资料和实际的数据。
我衷心的希望我说错了，因为每一个房产后面都是一个个有血有肉有故事的家庭， 都是希望在澳洲能够创造财富自由的个体，但是购买房产一定需要谨慎，尤其是建立在虚拟财富上的杠杆。
