关于自住房6年法则这个话题，大家一直都非常关注，但不论怎么讲总有些人搞不太清楚。今天，Frank的目标是让你在看完这个视频之后，所有的疑惑都能得到解答。如果不能解决，就赶紧收藏一下，让我们再看一遍。
首先，我们要明白自住房6年法则产生的背景。澳洲是一个移民国家，国家里没有户籍制度，人口的流动无论是在国家之间还是在澳洲境内都是非常轻松容易的事情。有些人被派到国外工作一段时间，也有一些人因工作原因或者孩子搬到了另一个州去生活。但面对自己的自住房，当生活环境转变之后，自住房又不能随随便便就卖掉，并且可能回去继续住。因此，自然而然的就有了自住房6年法则，这是一个比较人性化的税务优惠。
但实际上，在探讨自住房6年法则的时候，实际的话题是，找到税务的漏洞来少交税，还是利用税务的规则，有计划性的避免多交税？这两者之间的差别，我们需要仔细品味。
什么是自住房
首先，我们要明白一个非常重要的概念：什么是自住房。这其实没有什么太多可以争议的，首先要作为公民投票的时候，你会有一个地址，这个邮寄的地址以及你水电气账单所要寄的地址，都是你自住房的地址。但即使是这样，我们还会有一些比较模糊的概念。比如，有自己的度假屋holiday house，可能一年当中有相当长的一段时间是住在这个房子里面，也有可能是为了孩子上学方便有另一套住房，并且在多套的住房当中也支付水电费，也有自己的私人物件。有的时候作为永久居民，也不存在投票的义务这种情况。这个时候你就需要做出判断，选择其中的一套作为你主要的自住房。往往这个是可以根据你住的时间长短来进行判断，你可以根据哪一套房子增值比较明显来进行判断。
搞明白了哪一个是你的自住房，我们要清楚的记住一点，任何时候任何一个时间点，你只有一套自住房。有的时候，我们把问题想的过于复杂，但是回过头来，仔细的查看这一个基本规则，任何时候只有一套自住房，那很多的问题它都不再是问题了。
因为某些特殊的原因如搬走等，一旦你离开或者搬离了自己的自住房之后，自住房可能出现两种不同的结果，一种是作为投资房租出去，一种是空置在那。如果你决定把它租出去，那么你可以在6年的时间内享受投资房无论是负扣税还是租金的收益等方面的优惠，并且在最终卖出房产的时候不用缴纳增值税。这其实就是六年法则最直白的解释。那么，一辈子当中或者一套房产当中可以几次的去使用6年法则呢？税务局并没有要求一辈子只可以使用一次6年法则。如果在6年时间之内，你搬回去居住一段时间，然后又搬离了到其他地方租房子住，那么一个新的6年则可以开始。
但是，如果你拥有多套自住房，这个时候就需要注意了。税务局规定，每个人只能有一套自住房。如果在6年时间之内，你搬回去居住一段时间，然后又搬离了到其他地方租房子住，这个时候你的第二套自住房就成了投资房，需要缴纳增值税。
案例分析
我们需要继续讨论可能发生的几种情况。例如，小五买了套自住房80万住了三年，因为家庭的扩张选择把自住房变成投资房，然后自己租出去住一个更大的房子。这样过了5年的时间，小五也收了5年的房租，享受了复扣税的优惠，准备以100万把这原先80万买进的房子卖掉，他使用了6年法则，这样赚的20万一分钱税不用交。
但是，现实中往往比较复杂，我们需要考虑到更多的情况。比如，小五在住了三年之后选择把自住房租掉，并且贷款买了一套200万的房子自住，当小五有了这套自住房以后，他就无法再使用6年的法则了。当五年以后小五以100万的价格把原先的80万的房产卖掉时，他就需要做出第一次房产租出去的房产估值。这时候，有专门的估价师是可以来计算的。如果80万的房子自住了三年到租出去的时候已经涨到了90万，那么就需要按照90万到100万这部分缴纳增值税。
如果小五买的第一套房产80万直接就作为投资房租出去了，过了三年之后又住了回去，住了五年之后又以100万的价格卖掉，这个时候我们就可以使用等比例的方法，通过时间去分配。8年里有三年产生收入，所赚的这个20万增加的资产里边的3/8就需要去缴纳增值税了。
我们还可以举一个更复杂的例子，小五买了这套80万的房子，买来的时候就租出去了三年，自住了五年，然后又租出去了两年，最后以120万的价格卖掉了。当小五最后租的那两年，他并没有购买其他房产，而是租房子住，那么他就可以享受6年的法则，在卖的时候呢，只需要计算他一共持有房产的时间是十年，开始的时候租了三年，也就是整整增加40万的30%是需要交税的，剩下的都不需要。但是如果小五没有租房，而是购买了投资房，那么这个十年里，有5年是投资的时间，也就是增值的50%需要缴纳税款。
最重要的是要明白这个房产在第一天成为赚钱机器的价值是什么。如果你买这个房产作为投资，那么它的价值就是它真正的价值。如果你买了它后住了几年再去投资，那么在你出租它并投资时，房产的价值就是用来计算你的增值的。为什么这个问题很重要呢？因为它直接影响到我们计算增值时选择0比例的计算方式还是使用购买价格和卖出价格相减的方式。此外，如果涉及到海外人士或其他情况，还需要专门考虑特殊的税务条款。
几乎包括了6年法则的各种可能性，我们回到起点。我们使用6年法则的目的是为了找到税务的漏洞来少交税还是利用税务规则有计划地避免多交税？听到这里，你一定会更深刻地理解这两者之间的差别。
