最近好几个客户留言给我Frank，都问到了同一个问题，就是我的现在自住房要升级，我们是买掉现在的房子，还是把现在的房子变成投资房呢？
其中一个客人和我讲了他自己的情况，大家来帮我分析分析他到底该怎么做。
Harry这个客人10年前买了一套自住房， 价格是80万，现在这个房子已经涨到了200万。 可惜这个房子，已经很旧了， 并且土地的面积也不是很大，所以要出租，一周能有个800到900 就不错了。 Harry手上还有40万的现金，之前的贷款也还的差不多了，又把房子增值的部分贷款出来买了套投资房，所以现在的整个贷款有150万。
这个时候Harry的想要升级一下自己的自住房， 他有两个选择，住的远一点，买的房子可以更新，更大一点， 用手上的现金再把自住房变成投资房，再套一些钱出来就可以，或者把自住房买掉，拿出更多钱，并且可以贷款更多，去买一个好的区域照着300万去买个更贵，更大的房子。
我相信很多人会经历这样类似的场景，到底自己的自住房是卖掉，还是套出钱来，变成投资房，去买另一套呢？
今天Frank三个不同的角度来给你分析这个问题的思考方式， 来让你彻底搞明白之类财务的问题该怎么处理。
说到任何一个房产投资，有三个大的方面， 税务，贷款，和投资回报。把握这三个方面，可以帮助我们最大程度的找到最优的答案。
税务
我们先说到税务，如果Harry把房子租出去，那么从80万到200万之间的增值是不需要给任何的增值税的，但是从200万到未来的增值就会面临增值税了。因此当他决定要把房子租出去的时候，应该考虑对房子做出估值，这样方便以后买出去的时候方便计算要缴纳的增值税。
当Harry把房子租出去的时候，我们发现这个房子的租金远远不足以去支付Harry的贷款，他每年还要补贴2万块， 虽然这让他从退税上有了一些优惠，但是从另一个角度，他确实在给一个漏油的车不断加油。 看上去很美的负扣税，反而成了Harry家庭开销的负担。同时Harry认为这个房子的未来增值也很有限，毕竟过去的10年已经翻了几翻，未来能增长的空间实在是有限。这么一看自住房变成投资房倒是变成了Harry的负资产。
在这个时候Harry如果不想卖该怎么做呢？ 我们考虑到了投资的回报，如果一个负资产，没有办法在牺牲现金流的情况下，提供大幅度的资产增值，那么就没有价值的。 他应该要考虑买掉， 或者花一笔钱，把房子重新翻修一下，要么提高租金，要么增加房产的价值。
贷款
其中我们还有一个方面要考虑的就是贷款了，一旦Harry把自己的自住房变成投资房，那么原先自住房的贷款就变成了投资的性质，可以对房子的收入进行抵扣。产生税务上的优惠。 但是因为自己的租金过低，这严重影响了Harry购买另一套自住房可以贷款的额度，使得，他不得不去购买比较偏远的地方。 而偏远的地区对未来的房产增值又会产生不同的影响。同时当Harry，想在未来再次想布局房产投资的时候，他因为贷款的额度几乎寸步难行。
投资回报
我们再来设想一下， 如何Harry把房产买掉， 有足够多的资金购买地点好，房子好的，自住房，他不仅仅不需要为之前一套房产交税，还可以释放自己的贷款能力，并且可以把自己新买的自住房再未来再次套现去进行房产的投资。 这样以来他的压力变小了，同时也打开的未来的投资局面。同时也不用担心去对之前的房产进行改造装修了。
说到这里是不是给你提供了更加清晰的思路呢？
总结一下就是当你的生活资产，比如说自住房变成的投资资产时，千万不要因为自己的感情需要而保留，而从现金流，未来的增值，未来贷款如何可以实现，税务的优惠这几个方面来思考。同时别忘了还有万恶的land tax 土地税，当你在同一个州积累过多的土地，这也是一笔不小的开支。
还是什么样的问题再困扰着你，来和Frank约个咨询，做出最适合你的财务决定。
