大家好，又到了一个财年底了，很多时候大家在对自己的投资房产准备包税信息的时候，并不是很清楚到底什么是房产的折旧，今天我就来解答被问的最多的四个问题。
1. 什么是折旧？
说到折旧咱们要先有个折旧的对象对吧。 那我们都知道买个投资能折旧，是因为房产是有一定的寿命，随着时间的推移会越来越旧。
但是一个房子能折旧多少年呢？ 税务局给了一个答案是87年9月15号之后盖的房子，可以按照2.5% 折旧40年。 但是对于那些旧房翻新的呢？别急，在92年以后翻新的房子也可以再继续按照2.5% 折旧40年。
但是到底这个2.5% 是折的什么呢？别急点个赞，我们第3个问题会解答。
2.谁来提供折旧的信息？
很多人问到那我们自己选个折旧比例可以吗？ 其实还真不行。 税务局也很明确的说了
To claim depreciation, property owners must arrange for an accredited quantity surveyor to inspect the property and prepare a property tax depreciation schedule. On-site inspections are necessary to satisfy ATO requirements.
要折旧就需要Quantity Srveyor现场验房，并且准备一份tax drepreciation schedule也就是这份折旧报告。 在这份报告里面，会清晰的告诉你具体在哪一年可以折一些什么。
3.到底可以折些啥？
那就引入我们第3个问题，到底可以折些什么呢？ 很多人在这里搞的很糊涂。
我们看到房产，首先想到是这些砖块等等房子的主体。 这个叫做Capital Works Allowance，我们想象成一辆汽车的主体，
这个包括了房子的本身，也包括了房子的改造，以及延伸出来的部分，比如说泳池等等。
就像我们的汽车，改造了天窗，又另外加了一个拖车，等等这些都是Cpital Work Allowance，也被专业人士叫做Division 43
我们在第一个问题里说到40年2.5% 的折旧就是这个主体折旧。
有了主体也就有附体了，比如说房子里面买的烤箱，空调，游泳池用到的清理工具，甚至是泳池的zhaozi等等都是属于附体。 这些叫做Plant and Equipment.
在税务局的网站有将近6000种不同的可以折旧的附件，并且都有不同的折旧方式。这也是为什么需要一个Quantative Surveyor来现场查看，这样才能比较准确。
另一个值得注意的是在17年5月9日对于residential的二手房，买入以后，那些二手的附件比如说烤箱之类的就不能再二次折旧了。
4.折旧是这么计算的？
折旧这件事情是当年火热的房产负扣税的核心机制。但是到底是怎么计算的呢？
一般来住宅折旧有两种方式，
第一种就是直线方式，一般按照一个固定的比例来折旧，就如同我们说的2.5% 折他40年
第2种就是减速折旧，比如说一百万的房子第一年折旧10%， 剩下90万，第二年按照90万折旧10%， 剩下81万，这样的好处是前几年的折旧数量比较大， 如果是新房可以得到比较直线更加明显的折旧量。
当然对于商业住宅，以及公司持有的物业，会计还有不要的折旧方式。
折旧听上去是不错，可以你要知道在买出房产的时候可是要全部加回去的。 一套一百万的房子如何折旧了30万，如果150万卖出，那么你的增值不是50万而是50万加30万，的80万，你在折旧那年省下的税在卖出去的时候可能都要拿出来，这也是为什么负扣税看上去很美，但是一卖掉房产就发现都去交税了。
